買房要訣(要買房子的一定要看) - 第4頁

全文轉錄自PTT八卦版原作者goldandcash這樣應該符合板規了吧給大家參考一下 作者 goldandcash (把妳捧在手掌心) 看板 Gossiping標題 Re: [新聞] 奢侈稅打房 房仲:應到此為止時間 Sat Apr 2 22:33:08 2011─────────────────────────────────────── 我是一個前房仲的經紀人而且當初就是在天龍國的天龍區擔任經紀人看到這些打房訊息就覺得幸好我離開了這一行 為什麼房價會飆會漲很多人都會說這是投機客而不是房仲的錯我只能說這根本就是豪洨 當初在仲介的時候根本就一直被公司洗腦房價還是低其他國家的房價多高香港多高上海北京多高台灣小喀啦 而仲介幫助投機客炒房的方法舉例來說 小黃是房仲業務經紀人投客L媽媽、H哥和S先生都跟小黃有合作關係今天一個原屋主A要賣房子找上了小黃 小黃就會先找底下金主最為雄厚看房子最不挑的H哥來看並且跟H哥說「只要你願意只賺每坪5萬，我就讓你先買到，而且一定幫你賣掉」在最神不知鬼不覺之下就以低價賣給了H哥因為資訊不對等屋主A根本就不會知道房子賣了低於市場行情價H哥買進後當然基於信任就會先給小黃賣一陣子的專任合約這時候小黃就會找L媽媽來進場同樣的話就開始了「只要你願意只賺每坪3萬，我就讓你先買到，而且一定幫你賣掉」L媽媽買進後就輪到最資淺的S先生進場囉因為S先生是菜鳥投客所以拿到房子的條件當然不會太好「只要你願意只賺每坪2萬，我就讓你先買到，而且一定幫你賣掉」 這時候房子就不會太好賣所以就會漸漸變成一般約而一般約就是一堆房仲帶著一堆自住客大家搶 這些成交基本上市場都不會知道可是等到真正的自住客要進場的時候房價早在短短的3個月就變成高於市場行情6萬以上了可是自主客沒得挑因為天龍區的房子本來就少釋出 最後投機客賺飽了經紀人賺飽了可憐的就只是自住客 這就是炒房的真相 作者 goldandcash (把妳捧在手掌心) 看板 Gossiping標題 [爆卦] 房仲手段大破解時間 Sat Apr 2 23:40:27 2011─────────────────────────────────────── 剛剛那篇文章引起大家的回響我還真是始料未及我原本以為這會是大家都知道的事實不過我想大家應該還是會希望擁有一間屬於自己的窩但是要怎麼買才能買得便宜又安全呢希望這篇文章的幫助大家 剛剛底下有人推文房仲是社會的寄生蟲，是無產能輸出的職業其實也是要幫他們平反一下因為他們也是很辛苦因為他們要幫買方現況調查避免買到凶宅、漏水、一些有林林總總問題的房子說真的不是我做過一年的仲介我還真的不知道買個房子有這麼多學問避免買到問題屋最好的方法還是找仲介因為真的出問題至少還找得到人求償通常賣有問題房子的屋主在賣掉之後早就脫產光光了就算官司打贏也沒錢可賠也算是蠻危險的 接下來我們先假設房仲的些微良心還在房子是正常乾淨的那我們要怎麼買才不會被坑呢 1、預算仲介會在一開始先問你的預算千萬別說你只要先說你的需求就好了例如坪數、學區、座向等等但是我對行情沒概念可不可以先拿出你們的成交行情給我做參考這時候你先以成交行情的75折當作你的預算你們會問我說這樣會不會讓別人當作我是奧客不認真帶我看呢保證不會因為他們給你的行情絕對是真的但是一定是最高的通常同一社區的最高和最低行情可以差到3-4成所以你的預算是75成就已經是超級A客行情觀超棒的這樣子他們才會帶你去看些祕密在賣的專任案通常專任案會比一般案便宜機會大一些 2、看屋千萬不要以為進房就是要嫌房差才有機會買便宜正所謂嫌貨才是買貨人如果你一直嫌房仲會以為你是同行派來的看屋部隊根本就不會認真經營你即使你出價他也不會認真幫你談如果你真的覺得房子不差請真心的讚美她只是要想辦法找一些小瑕疵來說最常見的房屋小瑕疵就是有壁癌啦、附近有宮廟有教堂啦(即使你不介意)、或是交通不便、視野不佳等等看到喜歡的房子了當然要出價啦 3、出價出價就是一門藝術了怎樣能出到不到屋主底價不會一下就買到結果買高買貴卻能夠讓仲介心癢癢專心幫你談價格且價格一定在預算內而且能滿意一定要從房價的6折開始出起為什麼會是這個數字因為屋主寫在仲介委任契約上的底價通常就是開價的75折呀一開始仲介一定會告訴你屋主不可能會同意這個價格賣你廢話，你知道我知道獨眼龍也知道就算我8折出價你也會說不同意你就只要回他我願意付斡旋你去幫我談我是還有加價的空間，但是說真的能加多少不知道(一定要說)我也要看老婆、老爸、老媽、小孩、三叔公、四嬸婆的意見不過我自己是還蠻喜歡這間房子的但是也是要看屋主的誠意希望你能幫我買到通常仲介會先跟你說你這不是在為難我嗎之類的請不要屌他斡旋他百分之2萬會收因為他心裡已經認為這是一個會成交的案子了 我先去喝口水、上個廁所等一下再回來繼續打斡旋篇、見面談篇、成交篇、售後服務篇 作者 goldandcash (把妳捧在手掌心) 看板 Gossiping標題 Re: [爆卦] 房仲手段大破解時間 Sun Apr 3 00:14:02 2011─────────────────────────────────────── 剛剛底下有人說到其實不用付斡旋金這是真的因為只要寫下不動產買賣同意書就OK了那個就已經有法律效益了只是有些屋主啦還是停留在看到錢才知你誠意的年代(我是真的遇過)所以其實付個斡旋金也是無傷大雅 何謂斡旋金:買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。 當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。 斡旋金的功用：斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：(1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。(2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼，亦放棄了拒絕簽約之權利。(3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。 所以通常我還是會建議付斡旋 好了回到正題 四、付斡剛剛說到要付斡了付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金當你付了斡旋你就準備看仲介耍猴戲給你看了他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了我被屋主趕出來了我被屋主放狗咬了 半夜十一點多打給你說他現在在屋主家樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」這些話記得聽聽就好了通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已你只要回答說辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意兩到三次的回報後你會發現屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎放屁還記得我一開始說的底價通常就是開價的75成仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢這時候你就稍微個加個5-10萬給他記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的請幫我再爭取看看 空中議價無法成交仲介就會約見面談了 五、見面談傳說中見面三分情的見面談通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼就會把你們帶到不同的小房間去根本就沒啥機會碰到面仲介又會開始在你們的面前耍猴戲在你面前說屋主難搞在屋主面說你奧客這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」保證價格會開始瘋狂的降價從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折你只要最後加價65折頂多到7折通常這就是成交最後的價格了因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交 六、成交就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單你就直接跟他談1趴說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的為什麼要跟我收2趴這時候仲介會為難一下子但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了也怕被屋主怪罪所以還是會成交 七、售後服務成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單 差不多就是這樣了有問題再發問吧希望這些可以稍微的幫助大家對抗飆漲不止的雞巴房價 謝謝大家 作者 goldandcash (把妳捧在手掌心) 看板 Gossiping標題 Re: [爆卦] 房仲手段大破解時間 Sun Apr 3 00:44:42 2011─────────────────────────────────────── 說到斡旋金看大家的推文都比較會有問題的地方就是在於如果我突然反悔不想要了怎麼辦 告訴大家付斡旋或是簽邀約書的小撇步就是「壓特約」 甚麼是壓特約壓特約就是在斡旋書或是要約書上會有一小行的「其他約定事項」在這個部分裡你就找方法幫自己在付斡旋時想一個退場機制例如：我要找我媽過來看就寫上本契約自本人母親看屋滿意後同意以此價金為本人之承購價自始生效。 這樣子到時候就算屋主真的突然佛心大發或是真的底價只有開價6成而你覺得會買貴了就請端出你的老媽這張王牌以歐巴桑殺價心態表示這間房子只有5成價格的價值請仲介再去談談看 談不攏就表示屋主底價真的差不多就是那裏了如果覺得六成OK還是可以以六成買如果5成真的讓你買到也是賺反正不吃虧XD