看屋如看診!謹記「望聞問切」4大原則

中醫看病講究望聞問切,用來診斷病症,看房賞屋也得好好診斷一番,尤其是中古屋,因為屋況不如新屋,為了避免屋主隱瞞瑕疵,得嚴格把關。

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望:

所謂「眼見為憑」,看屋況是絕對必要的,看裝潢、看座向、看光線、看環境。不只近看也要瞭望!

注意室外是否有電信電塔電纜的相關設備,該棟大樓或附近頂樓是否有電信基地台,過去也發生過住戶中有人租卻沒人住的情況,最後才發現鄰居就是基地台,因此對於周邊鄰居的出入狀況也要多加觀察和了解。

另外,青山綠地也是許多人追求的景觀之一,不過欣賞美景也要看仔細,是否有未遷公墓或私墓在附近,就曾經有藝人的母親看上窗外美景,期待一邊泡澡一邊欣賞綠意山景,立刻大手筆買下預售豪宅,交屋才發現所謂的綠地竟有墓地,一氣之下提告建商,不過因為後續公墓已經遷移,所以敗訴。雖然說福地福人居,對於有忌諱的朋友,還是得近看遠看多看兩眼,才能避免意外的鄰居。

聞:

山區或山邊的房子,室內潮濕味是聞得出來的,尤其聞聞牆壁、排水孔和廁所衛浴,通風是否良好,確認水管沒有老舊堵塞的問題;另外,如果周邊有餐飲業經營,排油煙管的設計不佳,可能也會飄來味道,因此用聞的也可以發現眼睛看不出來的潛在問題。

另外房子是舊的,但是油漆味道很重,顯然牆面是重新粉刷,不免讓人懷疑,都要出售了,為何還多花粉刷的錢,是不是為了掩飾漏水的痕跡?

問:

問房仲、問屋主、問鄰居、問管理員、問里長,多問總沒錯。

以下是買房必問的題目。

1. 屋主為甚麼要賣?

這個問題不見得可以得到真的答案,最常聽到的是屋主出國,小孩長大了換大房等等,但至少你可以判斷前屋主是不是自用,因為自用者對屋況裝潢的愛護程度比較好。那麼如果是出租的,可能要進一步注意,是不是有未繳清的水電,和屋況保持的狀況。

2. 屋主住多久?

2015年底以前,奢侈稅對不動產的限制尚未落日,投資客的持有時間多以2年為標準,所以如果2年左右的房屋買賣,就有可能是投資客持有。但這有甚麼差別呢?如果是裝潢屋,他所用的裝潢可能是用來掩蓋屋況瑕疵,而且材料、品質不會太好,因此不要被亮麗的裝潢所迷惑,更應該要深入裝潢背後,了解實際屋況再出價。


另外因為從2012年9月開始有實價揭露不動產行情,換句話說,如果前屋主是這個時間點後才買進的房子,你就可以找到他當時購屋的價格,估算他可能可以接受的成交價格。

3. 這房子有沒有發生過「非自然身故」

不動產說明書須載明該物件的重大情事,但有些屋主會尋求模糊空間,例如在持有期間專有部分沒有發生過非自然死亡的事情,因此過去持有期間有發生的就不在必須說明的情事中。若多問了這一句,而屋主知情但不告知,就有詐欺之嫌。在未來對簿公堂時多問了這句話,可能就會決定訴訟勝負關鍵。

4. 房屋有沒有瑕疵?

房屋的重大瑕疵除了凶宅,包括海砂屋、漏水或龜裂等等,若隱匿不告知,根據民法規定,賣方有5年的物之瑕疵擔保責任,而買方如果發現房屋有瑕疵,立即通知原屋主後,並在六個月之內,提出訴訟求償主張,如果是重大瑕疵,可主張解除契約,若非重大瑕疵,則可減少價金或由原屋主修復、補貼。

但如果購屋時,已經了解房子有瑕疵,並因此減少價金,也在契約中註明了「拋棄瑕疵擔保」,因此針對相關問題發生時,便不得向前屋主要求修繕或賠償了。

5. 上ㄧ次漏水修理是何時?

住了20年以上的房子,多少都漸漸會發生漏水的現象,這也是買賣房屋最常見的糾紛,漏水並非房子的重病絕症,只是後續的處理工作有沒有做好?掌握房子漏水修繕的歷史,至少可以確認管線的使用狀況。

6. 交屋後甚麼是可以留下來的家具或裝潢?

買賣契約書常見的是依照現況交屋,不過常發生搬進去的時候,跟當初看屋時的狀況不盡相同,為了避免雙方對於現況的認知不同,對於買家期待屋主留下的家具,務必詳列清楚,例如:××牌一對二冷氣,型號OOO,一台;系統廚房櫥櫃一組,包含流理台,越詳細越好。

切:

中醫是手動把脈,運用在賞屋,則是手動觸摸,摸材質、摸濕氣、摸作工,動手摸摸看確認牆壁是否剝落,常見陽台外推的加蓋,和原結構銜接處常是漏水或龜裂的地方,因此這些地方也是需要多加診斷!眼到、手到、口到,才能面面俱到。\

看屋如看診!謹記「望聞問切」4大原則_img_2《不買豪宅買好宅》

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