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(買房必看)房貸可以貸多少?告訴你影響房貸成數高低的6大原因

粉貝貝
粉貝貝 2021-02-23 14:12:13 版主 448

買房是人生中的大事,除了考量房貸利率,房貸成數也很重要!

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取決於你要準備多少現金,萬一房貸成數過低,將會影響無法順利購買房子
那麼,到底如何能向銀行爭取到高的房貨成數呢?房貨成數最高銀行是哪家?
其實,好地點=高成數,以及自住或首購族通常都能爭取到比較優惠的貸款條件
本篇與你分享金牛年房貸教戰重點,申辦房貸前該注意的陷阱通通在這sticker47.png

房貸利率最低多少?2021各家銀行房貸利率比較看這裡!首購族如何申辦優惠房貸8大攻略懶人包
房貸可以貸多少?房貸成數最高銀行
目前銀行房貸成數依鑑價最高8.5成,一般通常是鑑價的7~8成
核貸額度依照房屋型態、房屋地段、房屋鑑價結果而有所不同
簡單來說就是房屋價值越高,房貸成數越高!

房貸可以貸多少?房貸成數最高銀行

房貸核貸成數是以「銀行鑑價」來計算,而非成交價
實際貸款金額=鑑價x成數

例如:你買1000萬的房子,銀行鑑價是900萬,
核貸8成=900萬x0.8=720萬,核貸7.5成=900萬x0.75=675萬,所以你需準備280萬或325萬的自備款

較難申辦房貸的房子類型:
店面、套房、40年以上老屋、夾層屋、工業住宅等,通常核貸成數不易達到7成
以套房來說,若坪數小於15坪,部分銀行會直接拒貸,就算有銀行願意承作,核貸成數通常僅有5~6成
40年以上老屋則要看土地價值高低,若位於精華地段,仍可以貸到7成左右,反之則大多低於7成
至於夾層屋和工業住宅,因可能涉及違法、違規,貸款條件通常也不佳。

各種房屋類型的房貸成數列表
新成屋、預售屋(15~60坪):7~8成
中古屋:6~7成
小套房(15坪以下):5~6成
豪宅(120坪以上):6成
▲僅供參考,實際核貸成數以銀行為主

容易取得較高房貸成數的房子:
•轉手性強的地區,如公園住宅、學區附近、捷運站等
•地點較佳的,如市區精華路段、交通機能方便、商圈附近
•抗跌性強的地區
•格局佳的房屋
•增值能力高的房屋

通常房屋在六都之內,銀行可以貸款成數會比較高,
但若房屋地點在偏鄉或是附近有嫌惡設施,銀行可能貸款意願與成數就會降低很多

註:銀行眼中的嫌惡設施
臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所等等

影響房貸成數的6點原因:
1.地段:若房屋位於蛋黃區、捷運站附近,鑑價和貸款成數通常較高,
反之若位於蛋白區(一般區域),甚至是餘屋賣壓沉重的重劃區,鑑價和貸款成數就會相對較低

2.市價:銀行會查閱實價登錄,或是請房仲提供成交資訊,當作鑑價的參考,
但為了降低放款風險,通常會將市價打個折(銀行估算的價格通常偏向保守)

3.屋齡:按照法規,建築物有所謂的「耐用年數」,當屋齡越高、耐用年數越短,
房屋的殘值就越低,鑑價和貸款成數也會因此較低
「貸款年限+屋齡不得超過50年」,假如超過50年,銀行端可能就會不承做或是只核貸5成以下

▲若你要買的是中古屋,想避免銀行拒貸或貸款成數低的狀況,
建議最好還是挑選屋齡10年左右的房子,這樣就算以30年房貸來加總,
也不會超過50年的上限,容易跟銀行爭取較高成數。

4.屋況:室內格局、採光通風、屋況瑕疵……等,也會影響銀行對價格的判斷,甚至銀行不承作

5.房屋坪數:坪數大小會影響貸款成數,房屋坪數越大、房屋價值越高,
如果你想要買小套房,那麼權狀坪數也盡量18-20坪以上,貸款成數會比較高

6.借款人條件:這是銀行決定貸款成數時最重要的一個因素,若借款人任職大企業,
有穩定薪資收入,且沒有信用瑕疵,即使房屋條件不佳,也有機會貸到鑑價的8成以上


買房自備款要準備多少錢?
買房的自備款建議準備3~4成會比較保險(新成屋或預售屋),
而如果你要買的房子是中古屋、套房,或是豪宅,則建議自備款要準備4成~5成
除了房屋總價外,一些基本家具、家電費用也得算在預算當中
裝潢費至少抓30~100萬,另外用來支付契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費,
粗估約也要5~8萬元,甚至有些預售屋大樓管理費也要求溢繳6個月
還得考量銀行實際核貸的成數,自備款最好比預期多抓1成左右,
避免自備款不足而解約需支付違約金的窘境


小心暗藏房貸陷阱!你必須注意的5大事項
<要點1.> 房貸利率要看「總費用年百分率」
總費用年百分率是指計算申辦房貸的開辦費、徵信費、帳戶管理費
及利息支出等所有費用之後,所算出來的「真實」貸款年利率
這些費用都應該列入房屋貸款的支出成本裡,不能只看房貸利率而已

總費用年百分率=房貸利率+申辦費用
要注意房貸利率是否分段,有沒有寬限期與相關費用,算出總費用年百分率是多少,
自然就能知道找哪一家銀行申辦房貸最省錢!

<要點2.> 貸款年限的選擇
目前銀行房貸年限以20~30年為主,有少數銀行提供40年房貸,
貸款時間愈短,每月還款金額愈高,但總利息支出愈低,強迫儲蓄效果好
貸款時間愈長,每月還款金額愈低,但總利息支出愈高,資金運用較靈活

建議選擇還款年限時,依「個人還款能力」、「投資能力」評估,
若不會投資,收入高,可以選擇較短年限的貸款,穩穩還
若會投資,中途可能會換屋、出售舊屋,或月收入不高,則可以選擇較長年限的貸款,
換取更高報酬,再利用提早還款的方式來節省利息,並非一定要繳到30~40年

<要點3.> 計算好每月能負擔的房貸金額
先問自己每個月繳得起多少房貸?我能買多少錢的房子?

✦房貸不要超過(家庭)月收入的1/3
✦月收入x120倍,即是你可以負擔的房價

例:家庭總收入10萬,貸款840萬,每月房貸還款額約2萬9
則可以考慮買1200萬的房子,3成的自備款準備360萬
若想輕鬆過生活,每月房貸還款額可以抓每月薪水3成,
但千萬不要因此購買高總價或超過自己還款能力的的房子,預算最好別抓太緊
還需考量各種風險:投資失利、暫時失業、收入銳減、開銷變大而可能繳不出房貸

<要點4.> 須留意綁約年限及違約金
申辦房貸時,必須留意「提前部分還款」或「提前清償」,是否要負擔違約金?如何計算?
貸款期間可能會有突發狀況(工作升遷、領業績獎金、更好方案等),導致需要轉貸或提早清償
建議盡量去爭取較短的綁約期及較低的違約金,否則將會是一筆負擔

<要點5.> 買房簽約時可加註解約條款
如果擔心核貸成數不如預期,簽約之前可先請房仲的特約代書協助估價,
並在合約上加註解約條款:約定「若銀行核貸款項不足,得以無條件解約」
如此便能保障萬一自備款不足時,被沒收訂金,來確保自身權益


更多完整內容可以參考這篇
->想找低利房貸嗎?2021各大銀行房貸利率比較一次看!

https://think01.tw/bank-loan/hous/5867/

申請房貸時,銀行會依據申貸人年紀、信用狀況、收入與財力、房屋價值來核定貸款條件
當你信用狀況良好,有穩定收入,且房屋價值越高,則房貸成數越高與房貸利率越低

排球達達
排球達達 2021-02-23 14:57:57 #1F
 

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