張秀滿、詹益豐◎著
6 守則，投資房市更安全！
source：BruceEmmerling
「今天，是房地產投資的最後一課！」富人Ｍ一坐下，劈頭就說。
「這麼快？！」小Ｍ和小貝同聲吶喊。
「嗯！」富人Ｍ點點頭回答：「之前教的都是投資的基礎，今天這一課，是把你們當成房地產投資人看待，告訴你們如何投資房地產不危險，所以，我將以投資房地產的過程來演練，教你們六個投 資房產的安全守則。」
「我懂我懂，這個意思是讓我們未來投資時，可以少吃一些虧，增加投資成功的籌碼。」小貝說。
安全守則一：讓銀行鑑估，避免買太高
「投資房子，最怕遇到房價下跌被套牢，最後被法拍。」富人Ｍ 說。
「我媽就有朋友遇到這個情況，很慘。」小貝附議。
「所以，你們將來在買房子的時候，一定要先請銀行鑑估，看看銀行願意貸款多少給你。」富人Ｍ解釋。
假設仲介開出的房價是五百萬，照理就八成的貸款應是四百萬，結果銀行只願意貸給你三百萬，表示仲介的房價開高了！這時下手，因為已經買在較高的價格，又遇到沒人承接時，只能賠錢拋售 了！
「像最近我家附近有一個重劃區，每坪開價 12 萬，但銀行只願 意貸８萬，很明顯銀行覺得這個重劃區的房子飆太高。」富人Ｍ再 次說明。
「這麼看來，投資房子跟自住真的不同耶，如果是自住，比較會考慮喜歡的環境、建商，會願意買高一點；如果是投資，還真的不 能亂下手。」小Ｍ說。
「所以，投資房子最大的關鍵，還是兩個字『買低』。買低，才會錢生錢！在看到中意的房子時，不妨帶著地址先去銀行放款部走一趟，讓銀行鑑估，再決定。當然，在還沒確定會向銀行辦貸款前，銀行不太可能細估價格，但也會告訴你粗估的價格，也可當成參考 喔！」
「那如果銀行只願意貸款 300 萬，我們要怎麼出價呢？」小Ｍ立 刻問到重點。
「如果是我的話，既然已經從銀行端知道價格帶，我就會『勇敢出低』，從銀行的鑑估價出起，然後往上加，最多只能到市價（即同類型建物成交價）的九成。」富人Ｍ說。
安全守則二：倒過來操作，找到「真」房價
對於透過仲介投資房子的人來說，最想知道「真正的成交價」。不過，房屋市場很神秘，除非透過鄰居口耳相傳，仲介是不會告訴你類似的房子在市場上的成交價到底是多少。
「這個時候，就需要倒過來操作！」富人Ｍ說。
「倒過來操作？」兩人想不通，買房子還能怎麼倒過來操作？
「意思是，把自己當成賣房子的人。你可以找三家仲介，告訴對方你要賣房子。然後將大約的地點和房子狀況（如３房２廳）籠統說一下，問仲介可以賣多少，再把這三家仲介的報價平均起來，也可以知道大概的房價。」
「這樣，就可以確定買到的房子不會太高嗎？」小貝好奇的問。
「如果像之前我提到的，得到第一手消息的房子，較有機會買到更低價，但如果沒這個門路，必須透過仲介，除了銀行鑑估、倒過來操作外，還可以去調謄本，了解房價的設定。」富人Ｍ回答。
投報率速算法：認識 72 法則
「老闆，聽你這樣說，我覺得買房子還真的有學問耶！」小貝說。
「所以更不能貿然就買。」富人Ｍ點頭。
「不過，我還是有一個不懂的地方，如果房地產景氣下跌，老闆剛才說的方法，還是可以保住風險嗎？」小Ｍ思考著。
「對真正會理財的投資客來說，就算房價下跌，也沒有危險，因為……」
「我知道，老闆剛才說過，買低就能進可攻、退可守。」小貝插話。
「不過，要怎麼確認一定可以『進可攻、退可守』？」小Ｍ又問。
「你們聽過 72 法則嗎？」富人Ｍ笑著說。 對於投資界來說，72，是個很迷人的數字，72 法則指的是「讓你算出幾年可以讓投資金額成為兩倍」。
「什麼？這個也算得出來喔！」小貝超驚訝。
「而且很簡單，只要將 72 除以投資報酬率，就可以知道了。」 富人Ｍ說。
「老闆，你是說，假如投資南非幣的報酬率是 20％，72 除以 20 等於 3.6，表示不到四年，就可以賺到一倍？」小Ｍ以數字舉例。
「完全正確。」富人Ｍ點頭。
「可是，這跟投資房子，又有什麼關係？」小貝還是不懂。
「ＯＫ！像我之前曾經以 111 萬買到三房兩廳的法拍屋，每月收 租１萬元（含管理費），６年後以 164萬賣出，就很不錯！只是，以現在的房市來說，要達到這麼好的條件，恐怕是買不到。」
「那怎麼辦？」小貝覺得好可惜，怎麼這麼好康的事，都只發生在老闆身上啊！
「所以，在買房子前，一定要算一下投資報酬率，而且，雖然低總價房產的收租投報率較高，但價差相對較低。若要收租回本就要低總價，然後達經濟規模請人處 理，否則也算是辛苦錢，大部分的投資客是賺資本利得，若要收租則是汰弱留強，留下好的房子收租 金。」富人Ｍ繼續說明：「比較老手的投資人，因為買得低，也能 賣得比人家低，或租得比人家低，據我所知，很多老手投資人，都是賺兩成就離手，不會貪更多。」
「兩成？聽起來很少耶！」小貝問。
「對於房地產來說，兩成很多了，一千萬的兩成，就賺二百萬耶！一年只要買賣一件，就賺到人家２年的薪水。」小Ｍ說。
「也對，而且再加上用貸款來買屋賺租金，真的是小錢賺大錢，難怪老闆之前說，很多富人都懂得投資房地產。」這一次，小貝終於恍然大悟。
安全守則三：調出謄本，了解狀況
在購買房屋的過程中，可以向仲介要求看房屋的謄本。 謄本，訴說著房子的故事，在看謄本時，要注意的地方有：
１. 坪數
２. 轉換的原因
３. 設定額度
４. 車位和主建物要分開估價
仲介通常不會讓你拷貝謄本，所以，在看謄本時，請務必記住房 屋的地址，在網路上或地政事務所調謄本出來看。
「那麼，我們該看哪些資料呢？」小Ｍ問。
「最重要的是看謄本上面貸款的設定。」富人Ｍ說明：「之前有一個年輕人說想買間套房，仲介說最低只能賣 438萬，結果謄本調出來一看，上面的設定只有 260 萬，這表示仲介開高了。因為，通常銀行設定的是實際可貸最高金額加上兩成，例如：實貸８百萬， 會設定１千萬。所以，我們是可以從權狀上的設定得知前一任屋主的貸款金額。」富人Ｍ清楚說明。
「聽老闆你這麼一說，這間套房不管是自住還是投資，我都覺得438 萬，真、的、太、貴、了！」小貝咋舌。
安全守則四：買賣合約要下但書
「現在，假設你們已經確認要買屋，也決定貸款的金額，打算簽約，這時候還要注意一件事。」富人Ｍ提醒。
「什麼事？」沒有買房實務經驗的兩人，實在想不出來。
「假設你們想貸的金額是三百萬，但是未來銀行可能只願意貸 二百萬，在簽約時，仲介很可能會說，如果貸款成數不足，你要用 現金補足」富人Ｍ說。
「這樣，不就超過了原先預定的頭期款金額了嗎？」小貝問。
「沒錯，很多人就是因此又多拿現金出來，或是去借貸，讓自己未來更辛苦。」
「那該怎麼做呢？」小Ｍ問。
「其實，買方也可以下但書喔，你可以在合約上註明『貸款不足，此筆成交買賣作廢』，將你的控制權拿回來。」富人Ｍ說。
「啊，我還以為房屋買賣合約都很制式。」小貝說。
「是啊，很多人都不曉得可以在合約上面下但書，最後卻苦了自己。如果是我，房子沒有貸到我要的金額，我就不買，才能確保自己的現金流是安全的。」富人Ｍ一再強調投資必須將風險控管到最低。
安全守則五：合購要懂得設定
「有時候，一個人的資金不足，於是就想找人一起投資買房。」富人Ｍ起了個頭。
「沒錯，最近我也覺得，看到好房子但一個人資金不夠，實在好遺憾，可是如果要跟人合夥一起買，又擔心會被騙。」小Ｍ說。
「其實，只要懂得保護自己的方式，與人合資買屋就不必怕。」富人Ｍ回答。
與人合購最好的方法是共同持有物件，就是『共同持有權狀』：如兩人購買就共同持有二分之一。
「如果不得已無法共同持有權狀呢？有什麼方法可以保護自己？」小貝問。
「方法的確有，最重要的是設定抵押權和預告登記兩項，不過有些複雜。」富人Ｍ試著簡單說明。
比如，有時候兩人合購，但產權登記在他人名下，你可要求對方簽借據和本票，並且請對方把房子設定給你（通常第一順位的設定是銀行，你可要求自己成為第二順 位），這就是設定抵押權的做法。預告登記的目的是要防止所有權人產權移轉，一旦有預告登記，合資人就不能轉賣（除非經過你的同意），即使最差的狀況「房屋 法院拍賣」，你也有優先承買權。
延伸話題：
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