買房、租房,妳適合哪一種?(下)

個人需求為首要考量

永慶房屋研究發展室黃舒衛認為,在決定買房或租房前,最基本的是評估個人財務負擔能力,例如:以「333法則」(即每月薪水分為3部份,其中1/3用已繳交購屋貸款,1/3支付生活開銷,1/3儲蓄理財)來粗算每月可支出房貸(或房租)。除了經濟能力,孩子學區、附近醫療資源、生活機能、通勤時間等個人需求,孰先孰後,也都應列入考量要素中。專家舉例,許多人看好桃園林口房市,而一窩蜂地買下房子,但卻忽略每天上下班大量的通勤時間,嚴重影響了工作及生活品質,加上每月房貸壓力,造成精神、實質上的負擔。

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另外,也有不少人選擇租房,將買房資金運用在其他投資,讓財富更加自由,名人姚黛瑋就是其中一例。因此,買屋、租屋前,不妨先將個人需求依重要性分別列出,若是僅僅聽信旁人建議,卻沒有釐清目標,結果往往會吃虧後悔。

買屋、租屋比一比

 

買屋

租屋

優點

1.自住、置產雙重受益

2.可掌握孩子未來學區、教育與成長資源

3.可按個人喜好裝潢居家風格,自主性高

1.經濟負擔較輕、成本較低

2.隨時可換屋,選擇喜歡的環境

3.可以將資金分散在其他投資上,可變性較高

缺點

1.財務負擔增加

2.房貸壓力影響生活品質

1.租約狀況難掌控

2.房客、房東關係較需經營

3.無法隨心所欲的裝潢房子

薪資、工作地點不穩定,勿衝動購屋

專家建議,以自住需求而言,收入來源不穩定、或是時常更換工作地點者,可以優先選擇租房,等待經濟、工作狀況較穩定後再考慮買房。收入不穩定的狀況下,如果堅持貸款買房,一不小心就會被房貸壓得喘不過氣來;而工作經常外派不同地點者,一旦調動工作地點,還得另外付出交通、時間的成本支出,實在不划算。

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經濟穩定者,善用優惠貸款

對於經濟狀況穩定的人來說,愈早買下有增值條件的房子,愈能早點享受成家樂趣。黃舒衛說明,目前財政部與臺灣銀行、土地銀行、華南商銀、兆豐國際商銀等銀行主辦的「青年安心成家購屋貸款」,不僅展延至101年底,並且放寬條件,取消原定借款人45歲上限的規定,還可與內政部最高200萬元的「青年安心成家方案」或最高220萬元的「整合住宅補貼資源實施方案」擇一搭配,善用優惠貸款,合計最高可貸款720萬元。

相關資訊請見:
內政部營建署「青年安心成家方案」專區
.財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」專區

專家建議

買屋保值,早買早輕鬆

「只要選對區域、地段,愈早買屋,愈能保值。」黃舒衛表示,在高通膨的趨勢下,房價將持續上漲;而奢侈稅上路,投資客的成本提高,獲利減少,正是自住客購屋的好時機,目前銀行的房貸利率最低至1.64%,整體成本比租屋還要划算,因此仍然建議買房。近10年來,臺灣整體房價只有兩次明顯下跌,分別是在2000年網路泡沫與2008年金融海嘯;但相較於當時股市、基金下挫幅度高達6~8成,房地產的下跌空間卻都未超過2成,且後續反彈還更大,顯現出不動產高度的穩定性與保值性。

觀念改變,機能宅新趨勢

少子化、晚婚趨勢,加上生活型態改變,外食族增多,而便利的餐館、咖啡廳,也逐漸取代廚房與餐廳功能;不論是租屋或是買屋,主流市場已漸漸由過去的大3房、大4房,轉變成2房「機能宅」,以較小坪數結合交通便利的高機能,來因應高居不下的房價。

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5問題確認是否準備好買房

1.自備款存夠了嗎?

除了房屋總價,裝修費及各項稅金,也都是為數不小的支出,因此自備款準備的愈多,往後房貸壓力愈輕。永慶房屋契約部經理陳俊宏建議,最好能存到總價的2/3左右再進場購屋;若家中經濟狀況許可,不妨與長輩商借不足的部分,提供父母高於銀行存款的利息,又能讓自己的房貸利率低於向銀行借款,彼此都受惠。

2.工作是否穩定?

有穩定的收入來源與儲蓄,才有辦法支付龐大的房貸金額,並且也是銀行放款評估信用的標準。若是正打算轉換跑道,或是沒有固定收入者,最好多考慮,避免購屋後工作地點、環境有所變動。

3.心中是否已有屬意目標?

確定自己的需求後,不妨多看、多問、多比較,透過值得信賴的房仲業者,建立彼此信任的關係,幫忙隨時注意適合的物件。

4.買房後的理財,規劃好了嗎?

陳俊宏提醒,買房後的理財規劃,夫妻彼此要能達成共識,以「可接受、可實踐」為兩大原則,避免因房貸支出過高而喪失原有的生活品質;循序漸進,先試試存下每月收入的30%,若生活品質並未因此明顯改變,才進一步地考慮提高貸款償還的比例。

5.妳清楚自己的定位嗎?

妳與另一半計畫有孩子嗎?是否與爸媽同住?不同家庭型態的需求也有會所不同,須考量到家庭成員,以及個人需求,包括:工作地點、居住區域、生活環境、教育資源等等。在確立目標後,鎖定區域、了解市場行情,才能避免買到與期望落差太大的房子。

4重點租房要注意

1.交通地點

陳俊宏建議,在租屋前,最好能找一個平常日,從租屋處搭乘交通工具至工作地點,實際測量通勤時間才較為準確,以免錯估交通的便利性;並且女性尤其要注意租屋處周遭環境是否單純,並設有良好的夜間照明設備。

2.合約

租賃契約最重要的就是房東與房客間的對等關係,建議可下載內政部版本租賃契約書;簽約時,不僅要慎防二房東詐騙,確認房東身分,並將口頭允諾事項明列於契約上,雙方達成共識後拍照留存。

3.修繕

簽約前務必仔細檢查各項設備的使用狀況,並注意屋頂、牆壁是否會漏水,若需修理,一定要在契約書上先行約定,並將修復日期、權責及費用註明於契約上,必要時可以針對設備項目拍照存證。

4.押金

土地法規定,押金不得逾2個月,超過則押金得折抵租金。租期屆滿時,房東應全額返還給房客,若房東不還,可先彼此協商,或求助調解委員會,最後才向消保官申訴,取回押金款項。

3招看屋小技巧

多觀察

.檢查陽台牆面有無壁癌、掉漆,別被美麗的裝潢與重新粉刷的牆面給騙了!

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.浴廁周圍及廚房水槽也都要留意是否有積水現象。

.帶著數位相機拍下畫面存證。

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多接觸

.隨手以硬幣輕敲地磚,檢查施工品質。

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.滾動裝滿水的寶特瓶,測試地面是否傾斜。

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.打開流理台、洗手台的水龍頭,注滿後放掉,測試水壓,並觀察排水狀況與是否滲水、阻塞。特別是屋齡老舊的中古屋,管線大多集中在2樓,最容易發生淤積堵塞的情況。

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多打聽

除了找一位妳信賴的房仲人員外,看屋時,與左鄰右舍或是管理員打好交情,也是看屋的必備技巧;透過當地居民,不僅可以探聽到最真實的房屋情報,也可以了解附近區域的市場行情。

不論租屋或買屋,看屋次數都不嫌多,最好能下雨天、晴天、白天、晚上多走訪幾回,掌握各種小細節。只要眼觀四面、耳聽八方,妳也能輕鬆挑到好宅,過好年!

買房、租房,妳適合哪一種?(下)_img_8《Her 她的雜誌》2012/No.01

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